个人房贷基准变了,国庆假后实施!对房价有影响吗?


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  变的只是个人房贷基准,具体贷款利率方面不会有太大变化。怎么看?良性看待,这只是利率市场化的一个新进程,算不上彻底改变——毕竟央行一直都在完善利率市场化。

  从目前的房市表现来看,交投稳定,房价稳定,因此也谈不上什么利好房市或利空房市,对贷款者也没有根本性的变化——不要过分解读,理解LPR就行了。

  什么是LPR?

  LPR(英文缩写)为贷款基础利率,金融机构对其最优质客户执行的贷款利率,目前由18家中大型商业银行报价形成(往后加入城商行等小型商业银行),为市场贷款利率,间接受央行基准利率影响。

  如果对LPR较难理解,可以将其直接理解为与SHIBOR(上海银行间拆借利率)对应的贷款利率,只建立在商业银行之中,是一种动态利率(每个月商业银行进行报价,然后调整),与央行基准利率(相对固定)存在本质区别。

  

  影响我国房价主要因素:市场利率、房市政策和情绪交易

  市场利率与基准利率是两个概念,市场利率是市场形成的利率(受政策和资金供给影响),而基准利率是市场利率以什么为基础进行计算的利率。比如央行5年期贷款基准利率为4.9%,那么7月份全国首套房贷款平均利率为5.44%就是基于央行基准利率上浮5.44%/4.9%-1=11%。

  而10月8日以后改用LPR为基准,目前5年期LPR报价为4.85%。如果市场只认可5.44%的房贷利率,那么商业银行同样可在4.85%的利率基础上加上59个基点,达到5.44%的个人房贷利率。

  

  显而易见,5.44%是市场根据政策和资金供给形成的利率,而不是由什么基准利率所决定的,最终的放贷利率仍取决于商业银行形成的市场利率。因此,以什么基准利率计算,并不关乎到商业银行具体贷款利率。

  新房贷政策设置了下限,但并未设置上限

  在2016年前后房贷利率出现较大的下浮,也促使房价在那一段时间高涨。而采用新房贷政策之后,新贷款则以LPR为准,不能减基点,只能往LPR上面加基点,并且要求二套房加基点数不能低于60,即目前不能低于4.85%+0.6%=5.45%。

  也就是说,从长远来看,对房市有一定的抑制作用,毕竟确定了房贷的下限,应当不会出现像2016年前后的大幅打折的情况,抑制房价暴涨。

  

  既然没有上限,那么改变基准利率并不会影响市场利率,商业银行仍然有决定贷款利率的自主权,只是参考的基础利率不同罢了。

  当然,新政后贷款者对于未来市场利率走低不利,对于未来市场利率走高有利。因为以前是按照一定的比例,比如上浮10%或下浮10%,以基准来说每次的波动是不同的,例如4.9%涨到5%,上浮10%从增加0.49%到增加0.5%。

  而采用加基点的方法,基点数是一致的,比如加0.49%,不管LPR怎么变化,都是在其基础上加0.49%,也就造成一种结果——对于未来市场利率走低不利,对于未来市场利率走高有利。

  采用LPR之后贷款利率是固定不变的吗?

  LPR它本身就是浮动利率,每月20号各家银行报价形成LPR,即每月都可能变动。不同于SHIBOR每天都在变动,LPR还是比较稳定的。

  新房贷政策是采用“LPR+基点”的模式,比如具体贷款利率为5.44%,那么就是在LPR五年期4.85%的基础上加59个基金。那么问题是下个月LPR变成了4.9%,是否贷款者就要以4.9%+0.59%=5.49%利率还贷了呢?

  

  不是的,LPR可能每月变换,但贷款者并不是完全跟随LPR走。以前以央行基准利率为基准时,央行改变基准利率时,还贷利率往往是在第二年的1月1日起发生改变(具体以合约为准)。而更改基准利率以后,仍以贷款合约为准,比如合约规定一年或两年对贷款利率进行一次重定价(央行规定最短一年)。

  但是加点部分固定不变,类同如今的上浮比例不变。比如上面加59基点,即使未来LPR调整为4.9%,那么也是在LPR上加59个基点为5.49%。

  即在贷款合同期限内,最短每年可对贷款利率进行重定价,而定价的基本原则是以最近一个月的LPR进行调整,加点部分固定不变。

  对未来房市有影响吗?

  目前我国的房价由市场利率、房市政策和情绪交易决定,在这三者未改变的情况下,房价走势是平稳的。

  而市场利率不是由基准利率所决定的,而是由市场形成的价格所决定的,LPR它只决定贷款利率的下限,但未设置上限,也就不会影响目前的市场利率(普通上浮)。

  

  也就是对未来房市不会有太大影响,归根到底原因有二:一、目前贷款利率普遍出现上浮,央行基准利率或LPR利率都仅供参考;二、因城施策,具体贷款利率根据城市和贷款人而定。

  因此,对房贷采用新基准,应当良性看待,它不可能与市场脱节,即对房价影响不大,也不要对新政过分解读。

  本文为一点号作者原创,未经授权不得转载

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  变的只是个人房贷基准,具体贷款利率方面不会有太大变化。怎么看?良性看待,这只是利率市场化的一个新进程,算不上彻底改变——毕竟央行一直都在完善利率市场化。

  从目前的房市表现来看,交投稳定,房价稳定,因此也谈不上什么利好房市或利空房市,对贷款者也没有根本性的变化——不要过分解读,理解LPR就行了。

  什么是LPR?

  LPR(英文缩写)为贷款基础利率,金融机构对其最优质客户执行的贷款利率,目前由18家中大型商业银行报价形成(往后加入城商行等小型商业银行),为市场贷款利率,间接受央行基准利率影响。

  如果对LPR较难理解,可以将其直接理解为与SHIBOR(上海银行间拆借利率)对应的贷款利率,只建立在商业银行之中,是一种动态利率(每个月商业银行进行报价,然后调整),与央行基准利率(相对固定)存在本质区别。

  

  影响我国房价主要因素:市场利率、房市政策和情绪交易

  市场利率与基准利率是两个概念,市场利率是市场形成的利率(受政策和资金供给影响),而基准利率是市场利率以什么为基础进行计算的利率。比如央行5年期贷款基准利率为4.9%,那么7月份全国首套房贷款平均利率为5.44%就是基于央行基准利率上浮5.44%/4.9%-1=11%。

  而10月8日以后改用LPR为基准,目前5年期LPR报价为4.85%。如果市场只认可5.44%的房贷利率,那么商业银行同样可在4.85%的利率基础上加上59个基点,达到5.44%的个人房贷利率。

  

  显而易见,5.44%是市场根据政策和资金供给形成的利率,而不是由什么基准利率所决定的,最终的放贷利率仍取决于商业银行形成的市场利率。因此,以什么基准利率计算,并不关乎到商业银行具体贷款利率。

  新房贷政策设置了下限,但并未设置上限

  在2016年前后房贷利率出现较大的下浮,也促使房价在那一段时间高涨。而采用新房贷政策之后,新贷款则以LPR为准,不能减基点,只能往LPR上面加基点,并且要求二套房加基点数不能低于60,即目前不能低于4.85%+0.6%=5.45%。

  也就是说,从长远来看,对房市有一定的抑制作用,毕竟确定了房贷的下限,应当不会出现像2016年前后的大幅打折的情况,抑制房价暴涨。

  

  既然没有上限,那么改变基准利率并不会影响市场利率,商业银行仍然有决定贷款利率的自主权,只是参考的基础利率不同罢了。

  当然,新政后贷款者对于未来市场利率走低不利,对于未来市场利率走高有利。因为以前是按照一定的比例,比如上浮10%或下浮10%,以基准来说每次的波动是不同的,例如4.9%涨到5%,上浮10%从增加0.49%到增加0.5%。

  而采用加基点的方法,基点数是一致的,比如加0.49%,不管LPR怎么变化,都是在其基础上加0.49%,也就造成一种结果——对于未来市场利率走低不利,对于未来市场利率走高有利。

  采用LPR之后贷款利率是固定不变的吗?

  LPR它本身就是浮动利率,每月20号各家银行报价形成LPR,即每月都可能变动。不同于SHIBOR每天都在变动,LPR还是比较稳定的。

  新房贷政策是采用“LPR+基点”的模式,比如具体贷款利率为5.44%,那么就是在LPR五年期4.85%的基础上加59个基金。那么问题是下个月LPR变成了4.9%,是否贷款者就要以4.9%+0.59%=5.49%利率还贷了呢?

  

  不是的,LPR可能每月变换,但贷款者并不是完全跟随LPR走。以前以央行基准利率为基准时,央行改变基准利率时,还贷利率往往是在第二年的1月1日起发生改变(具体以合约为准)。而更改基准利率以后,仍以贷款合约为准,比如合约规定一年或两年对贷款利率进行一次重定价(央行规定最短一年)。

  但是加点部分固定不变,类同如今的上浮比例不变。比如上面加59基点,即使未来LPR调整为4.9%,那么也是在LPR上加59个基点为5.49%。

  即在贷款合同期限内,最短每年可对贷款利率进行重定价,而定价的基本原则是以最近一个月的LPR进行调整,加点部分固定不变。

  对未来房市有影响吗?

  目前我国的房价由市场利率、房市政策和情绪交易决定,在这三者未改变的情况下,房价走势是平稳的。

  而市场利率不是由基准利率所决定的,而是由市场形成的价格所决定的,LPR它只决定贷款利率的下限,但未设置上限,也就不会影响目前的市场利率(普通上浮)。

  

  也就是对未来房市不会有太大影响,归根到底原因有二:一、目前贷款利率普遍出现上浮,央行基准利率或LPR利率都仅供参考;二、因城施策,具体贷款利率根据城市和贷款人而定。

  因此,对房贷采用新基准,应当良性看待,它不可能与市场脱节,即对房价影响不大,也不要对新政过分解读。

  本文为一点号作者原创,未经授权不得转载